Investera i fastigheter

investera i fastigheter

Här hittar du allt om fastigheter såsom hur du investerar i fastigheter, köper och säljer hyresfastigheter och vilka lagar och regler som finns.

Rika investerar i fastigheter

Att investera i fastigheter är en långsiktig verksamhet med värdeökningar och hyror som ger en stabil avkastning till vad många anser en låg risk. Den låga risken baseras på efterfrågan av hyresgäster och att intäkterna kommer in varje månad. Kassaflödena är därför goda till att betala räntor på lån (som är den stora risken). Affärsmodellen är enkel och lokal vilket bankerna gillar. Många av världens rikaste personer har investerat i fastigheter och historiskt har fastigheter varit en trygg tillgång. Det krävs dock ett ordentligt startkapital på 5-10 miljoner kronor för att ens börja köpa objekt. Dessutom finns stordriftsfördelar med fastigheter, vilket gör det svårt för den mindre spelaren att etablera sig.

Fördelar med att äga hyresfastigheter i bolagsform

  • Nedskrivningar och avskrivningar som minskar vinsten och skatten
  • Du slipper använda 100% eget kapital, istället kan du låna från banken
  • Bankerna gillar att låna pengar till fastigheter då de är lätta att räkna på och är lätta att ta över
  • Räntan räknas som en kostnad och är avdragsgill
  • Hyrorna kommer in varje månad/kvartal så kassaflödena är starka och förutsägbara

Få inflationsskydd på köpet

Eftersom en fastighet är en realtillgång eller så kallad fast egendom med mark och byggnader så följer värdet med upp vid prisuppgångar (inflation). När priserna ökar i samhället så kan man höja hyrorna och därmed ökar värdet på hyresfastigheterna. Även fastighter inom skog och lantbruk har varit skyddande i länder som haft hyperinflation. Ofta är det de familjer som ägt mark som klarat sig genom en tid av hyperinflation och oro. Problemet har historiskt varit att kunna skydda sina ägor då brotten ökar och riktas mot de som äger mark och bostäder. Men de som investerat i fastigheter har klarat sig genom ekonomiska kriser och kunnat efterlämna sig ett arv till nästa generation. Tricket är att klara räntebetalningarna och bygga upp det egna kapitalet snabbt så att banken inte tar tillgången från dig.

Efterfrågan på bostad

I Sverige finns i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö en större efterfrågan än vad utbudet tillåter, det har gjort att bostadspriserna ökat kraftigt sedan mitten av 90-talet. Även skattelättnader och ränteavdrag har bidragit till prisuppgången i Sverige. Det är också dyrt att bygga och för privata aktörer är det svårt att få lönsamhet i det. Trenden har dock varit att mindre byggföretag har köpt små hyresfastigheter och renoverat för att sedan hyra ut. Kommunerna har inte kunnat förse sina invånare med lägenheter och regeringen har försökt stimulera villägare till att hyra ut sina hus eller bygga attefallshus på sin tomt. Experter menar året 2016 att det finns en bostadsbubbla i Sverige och IMF (International Monetary Fund) har varnat oss för att vi måste bromsa prisutvecklingen på bostadsmarknaden.

Lokaler till företag

När det gäller efterfrågan på lokaler till företag så är det mest troligt att kontorslokaler kommer ha en stabil efterfrågan eftersom tjänstesektorn fortsätter växa. Butikslokaler har en mindre efterfrågan utanför storstäderna då den strukturella förändringen med e-handel och köpcentrum har förändrat konsumenternas beteende. Även industrilokaler har det tufft då svensk industri har flyttat utomlands till länder som har billigare arbetskraft och lägre skatter på personal och vinster. Underleverentörerna som normalt hyr lokaler på mindre orter har därför fått mindre uppdrag.

Fastighetsbolag på börsen

De som inte vill investera direkt kan köpa andelar i ett fastighetsbolag på börsen. Kända bolag på Stockholmsbörsen är Kungsleden, Castellum, Wallenstam och Hufvudstaden. Fördelar med att investera i noterade aktier är att du slipper ansvaret för den operationella driften. Du får förhoppningsvis din värdeökning och utdelning varje år och är ledningen duktig så kan avkastningen till och med bli bättre än om du direktinvesterar i lägenheter eller hus. De börsnoterade fastighetsbolagen kan köpa större fastighetsprojekt och paket av fastigheter vilket får ner prislappen. Köper du enskilda fastigheter är priset ofta högre liksom risken med hyresgästerna och finansieringen. Nackdelar med att investera på börsen är att du inte får skattefördelarna eller kan utöva makt och ta beslut över hur pengarna ska allokeras. Du får heller inte njuta av byggnaderna eller känna dig stolt över att du tillgodoser människor en bostad, den känslan ska man inte underskatta. Alternativen till att investera direkt i fastighter har ökat och idag finns flera olika sätt att få en del av vinsten.

Fastighetsägarna hjälper dig som hyresvärd

Som hyresvärd har du ansvar som att se till att hyresgästen inte skadar sig, du måste se till att snöröjning och sandning fungerar liksom att reparera elektriska fel och annat. Lagarna och skatterna är också till hyresgästens fördel och det är viktigt att du har koll på juridiken. Du får heller inte ta ut moms på hyrorna till privatpersoner, vilket gör att du inte får dra av moms på inköp. Hyr du ut till företag så kan du bli frivilligt momspliktig om företaget du hyr ut till bedriver momspliktig verksamhet. Du måste då hyra ut lokalerna längre än ett år annars tycker Skatteverket inte att det är stadigvarande verksamhet. Som hyresvärd kan det bli överväldigande med alla regler och skatter i början, som tur är finns branschorganisationen Fastighetsägarna som hjälper dig med frågor och avtal.