Investera i fastigheter

Investera i fastigheter

Här ger vi dig tips och guider på hur du kan investera i fastigheter och vilka alternativ som är bäst för dig som privatsparare. Fastigheter har i hundratals år varit en populär investering som gjort många rika. Intäkterna från hyror är stabila vilket gör att fastighetsbolag kan ge en hög utdelning eller växa genom att köpa fler fastigheter. Häng med, här nedanför går vi igenom olika sätt som du kan investera i fastigheter.

Fastighetsfonder

För dig som inte vill äga fastigheter själv så är det enklaste sättet att investera i fastigheter via fastighetsfonder. Du sparar tid genom att en fondförvaltare väljer vilka fastighetsaktier som fonden ska investera i. Här kommer en topplista på de bästa fastighetsfonderna senaste tio åren:

FastighetsfondUtv. 5 årAvgift
1.Länsförsäkringar Fastighetsfond+148%1,40%
2.PriorNilsson Realinvest+144%1,60%
3.Carnegie Fastighetsfond Norden+126%1,60%
4.Odin Fastighet´120%1,50%
5.IKC Fastighetsfond+106%1,00%

Riskvarning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Fastighetsaktier

Du som är lite mer intresserad och är beredd på att lägga ner tid på att analysera fastighetsaktier så kolla in topplistan över bästa fastighetsaktier senaste fem åren:

FastighetsaktieUtv. 10 årStörsta ägare
1.Sagax+2016%David Mindus
2.Fast Balder+1848%Erik Selin
3.Fastpartner+432%Sven-Olof Johansson
4.Corem+352%Rutger Arnhult
5.Wallenstam+333%Hans Wallenstam

Riskvarning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i aktier kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Vi har många fina fastighetsbolag noterade på börsen i Sverige och fördelen är att de flesta är familjeägda vilket ger långsiktighet och stabilitet. Att investera direkt i fastigheter är kapitalintensivt och kräver mycket kunskap och tid, därför är ett bra alternativ att köpa små andelar av fastighetsbolag över börsen istället. Med dagens låga avgifter för aktiehandel så kan du köpa små aktieposter på 50-100 kr st. På det sättet tar du rygg på self-made fastighetsmiljardärer som David Mindus, Erik Selin och Sven-Olof Johansson.

För dig som gillar utdelningar så har fastighetsaktierna Castellum och SBB direktavkastningar på 2-4% per år. Castellum delar ut två gånger per år och SBB ger ut utdelningar fyra gånger per år (varje kvartal). Det märks att många gillar stabila utdelningar från fastighetsaktier då Castellum och SBB är de mest ägda fastighetsaktierna hos nätmäklaren Avanza. För fler tips kolla in hela listan på fastighetsaktier som går att handla hos Avanza.

Rika investerar i fastigheter

Att investera i fastigheter är en långsiktig verksamhet med värdeökningar och hyror som ger en stabil avkastning till vad många anser en låg risk. Den låga risken baseras på efterfrågan av hyresgäster och att intäkterna kommer in varje månad. Kassaflödena är därför goda till att betala räntor på lån (som är den stora risken). Affärsmodellen är enkel och lokal vilket bankerna gillar. Många av världens rikaste personer har investerat i fastigheter och historiskt har fastigheter varit en trygg tillgång. Det krävs dock ett ordentligt startkapital på 5-10 miljoner kronor för att ens börja köpa objekt. Dessutom finns stordriftsfördelar med fastigheter, vilket gör det svårt för den mindre spelaren att etablera sig.

Fördelar med att äga hyresfastigheter i bolagsform

  • Nedskrivningar och avskrivningar som minskar vinsten och skatten
  • Du slipper använda 100% eget kapital, istället kan du låna från banken
  • Bankerna gillar att låna pengar till fastigheter då de är lätta att räkna på och är lätta att ta över
  • Räntan räknas som en kostnad och är avdragsgill
  • Hyrorna kommer in varje månad/kvartal så kassaflödena är starka och förutsägbara

Få skydd mot inflation på köpet

Eftersom en fastighet är en realtillgång eller så kallad fast egendom med mark och byggnader så följer värdet med upp vid prisuppgångar (inflation). När priserna ökar i samhället så kan man höja hyrorna och därmed ökar värdet på hyresfastigheterna. Även fastigheter inom skog och lantbruk har varit skyddande i länder som haft hyperinflation. Ofta är det de familjer som ägt mark som klarat sig genom en tid av hyperinflation och oro. Problemet har historiskt varit att kunna skydda sina ägor då brotten ökar och riktas mot de som äger mark och bostäder. Men de som investerat i fastigheter har klarat sig genom ekonomiska kriser och kunnat efterlämna sig ett arv till nästa generation. Tricket är att klara räntebetalningarna och bygga upp det egna kapitalet snabbt så att banken inte tar tillgången från dig.

Efterfrågan på bostad

I Sverige finns i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö en större efterfrågan än vad utbudet tillåter, det har gjort att bostadspriserna ökat kraftigt sedan mitten av 90-talet. Även skattelättnader och ränteavdrag har bidragit till prisuppgången i Sverige. Det är också dyrt att bygga och för privata aktörer är det svårt att få lönsamhet i det. Trenden har dock varit att mindre byggföretag har köpt små hyresfastigheter och renoverat för att sedan hyra ut. Kommunerna har inte kunnat förse sina invånare med lägenheter och regeringen har försökt stimulera villaägare till att hyra ut sina hus eller bygga Attefallshus på sin tomt. Experter menar året 2016 att det finns en bostadsbubbla i Sverige och IMF (International Monetary Fund) har varnat oss för att vi måste bromsa prisutvecklingen på bostadsmarknaden.

Lokaler till företag

När det gäller efterfrågan på lokaler till företag så är det mest troligt att kontorslokaler kommer ha en stabil efterfrågan eftersom tjänstesektorn fortsätter växa. Butikslokaler har en mindre efterfrågan utanför storstäderna då den strukturella förändringen med e-handel och köpcentrum har förändrat konsumenternas beteende. Även industrilokaler har det tufft då svensk industri har flyttat utomlands till länder som har billigare arbetskraft och lägre skatter på personal och vinster. Underleverantörerna som normalt hyr lokaler på mindre orter har därför fått mindre uppdrag.

Fastighetsbolag på börsen

De som inte vill investera direkt kan köpa andelar i ett fastighetsbolag på börsen. Kända bolag på Stockholmsbörsen är Kungsleden, Castellum, Wallenstam och Hufvudstaden. Fördelar med att investera i noterade aktier är att du slipper ansvaret för den operationella driften. Du får förhoppningsvis din värdeökning och utdelning varje år och är ledningen duktig så kan avkastningen till och med bli bättre än om du direktinvesterar i lägenheter eller hus. De börsnoterade fastighetsbolagen kan köpa större fastighetsprojekt och paket av fastigheter vilket får ner prislappen. Köper du enskilda fastigheter är priset ofta högre liksom risken med hyresgästerna och finansieringen. Nackdelar med att investera på börsen är att du inte får skattefördelarna eller kan utöva makt och ta beslut över hur pengarna ska allokeras. Du får heller inte njuta av byggnaderna eller känna dig stolt över att du tillgodoser människor en bostad, den känslan ska man inte underskatta. Alternativen till att investera direkt i fastigheter har ökat och idag finns flera olika sätt att få en del av vinsten.

Fastighetsägarna hjälper dig som hyresvärd

fastigheter

Som hyresvärd har du ansvar som att se till att hyresgästen inte skadar sig, du måste se till att snöröjning och sandning fungerar liksom att reparera elektriska fel och annat. Lagarna och skatterna är också till hyresgästens fördel och det är viktigt att du har koll på juridiken. Du får heller inte ta ut moms på hyrorna till privatpersoner, vilket gör att du inte får dra av moms på inköp. Hyr du ut till företag så kan du bli frivilligt momspliktig om företaget du hyr ut till bedriver momspliktig verksamhet. Du måste då hyra ut lokalerna längre än ett år annars tycker Skatteverket inte att det är stadigvarande verksamhet. Som hyresvärd kan det bli överväldigande med alla regler och skatter i början, som tur är finns branschorganisationen Fastighetsägarna som hjälper dig med frågor och avtal.

Kunskap om fastigheter

För att bli en duktig investerare inom fastigheter så krävs det kunskap i kombination med praktisk erfarenhet. Inom fastighetsägande finns det mycket lagar och regler som är viktigt att hålla koll på. Du har mycket skyldigheter som hyresvärd som du behöver lära dig på en kurs eller läsa i böcker. Vi har gjort en lista på de bästa fastighetsböckerna som du kan beställa hem och läsa i lugn och ro.