Funderar du på att bygga om ett vanligt småhus till hyresfastighet? Innan du köper ett hus för att göra om det till en näringsfastighet behöver du först veta detta.
Måste man ansöka om bygglov?
Bygglov behövs om du ska ändra en byggnad för ett väsentligt annat ändamål än det som den senast använts för. Om du ska bygga om en privatbostad med typkod småhusenhet 220 så behöver du ansöka om bygglov. Dessutom måste byggnaden i sitt nya skick följa gällande bestämmelser. Eftersom du ändrar användning från bostadshus till hyreshus så ställer Byggnadsnämnden samma krav för tillgänglighet och säkerhet som vid nyproduktion.
Dubbelkolla alltid vilket bygglov som gäller för befintlig fastighet. Även om det står i annonsen eller mäklaren säger att du får hyra ut fastigheten så kan det ändå strida mot ursprungligt bygglov och tillstånd. Du har själv undersökningsplikt vid ett fastighetsköp att kontrollera tillstånd och detaljplan samt vad din kommun har för regler. Även om tidigare ägare bedrivit uthyrning så kan det ha gjorts utan bygglov om ändring.
Läs mer om att investera i fastigheter här.
Ligger fastigheten inom detaljplanområde?
Om fastigheten och byggnaderna ligger utanför detaljplan så är inte reglerna och kraven lika hårda. Men kommunerna kan ändå ha olika regler på vad du får göra och inte. Till exempel så kan du behöva en ny situationsplan ifall en byggnad används på ett nytt sätt. Oftast krävs ändå en ansökan om bygglov då kommunen inte kan ge ett rakt svar över telefon om vad som gäller i din situation.
Ändrade avgifter
Eftersom du får fler lägenheter och personer som bor i dem ökar dina avgifter. Kolla med din kommun hur mycket större anläggningsavgiften blir när du byggt om. Vatten och avlopp, el, sophämtning, skatt, försäkringar och andra avgifter blir väsentligt högre med ett hyreshus. Driftkostnader och renoveringar blir oftast högre än ursprungliga kalkylen. Tänk på att det inte alltid är de rätta beloppen i mäklarens prospekt, därför kan din kalkyl bli för optimistisk när du räknar på driftnetto.
Brandskydd, Ljudisolering
När du bygger om så behövs de nya lägenheterna byggas som brandceller. Gränserna för brandcellen är utrymmets väggar, tak och golv. Syftet med brandceller är att förhindra spridning av brand och brandfarliga gaser. För bostäder är kravet att det ska kunna brinna i minst 60 minuter innan en brand sprider sig från en bostad till nästa. Regler om brandskydd är inte retroaktiva, så om byggnaden redan är äldre så behövs inte väggarna göras om bara för att reglerna ändras. Men om du ska bygga om så måste brandskyddet förbättras. Det finns dock krav på att den äldre byggnaden måste underhållas så att brandrisken inte ökar. Övriga förändringar som du måste tänka på:
- Kostnader för trapphus. Du behöver en rejäl dörr med lås, portkod och dörröppnare. Trappstegen in får inte vara farliga för hyresgästen. Du behöver också räcken och en hiss för rullstolsbundna.
- Dyrare mellanbjälklag för bättre ljudisolering än vanligt villa. Kraven för ljudisolering är högre än vanliga villor.
- Planera för brandlarm, nödutgångar, brandtätning och brandskyddade dörrar.
Handikappsanpassning
Bostaden ska vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Minst en toalett med dusch ska vara handikappanpassad på bottenvåningen. Köket behöver också anpassas med höj och sänkbar arbetsbänk, diskbänk, spis och lättöppnade köksluckor. Vindskivor eller inglasning på balkong kan krävas. Nivåskillnader på golv kan behövas jämnas ut. Trösklar ska tas bort och väggbredd samt dörrbredd ska tas byggas ut. Väggar kan behövas flyttas för större yta i varje rum. Elektriska dörröppnare behövs till entré. Det kan också finnas krav för ramp till entré och hiss i byggnaden. Lutningen på rampen får inte vara alltför brant, då kan hiss eller lyftanordning krävas istället.
Kommuner kan ge bidrag till bostadsanpassning, rådgör med din kommun om vad som gäller.
Det finns en skillnad mellan den äldre PBL och den nya och det är att enligt den nya ska tillgängligheten granskas i bygglovet. Så uppfylls inte kravet så ska lov nekas.
Alternativ till eget hyreshus
Som du märker så är det mycket juridik och regler kring hur du får bygga om en fastighet. Om du känner att det är för mycket jobb och risk så kan du istället gå ihop med andra privatinvesterare och finansiera fastighetsprojekt. Hos onlineplattformen Tessin.com kan du skapa ett konto och sedan själv välja vilka fastigheter du ska investera i. Du kan få en ränta på 7-13% per år som betalas till ditt konto.
Läs mer om hur du startar eget fastighetsbolag här.