Att börja med fastigheter är det många som drömmer om. Varför är det så? All data och historik visar på att fastigheter är ett av de vanligaste sätten att bli rik på.
Du kan börja med ett enkelt enfamiljshus och bygga dig uppåt. Alla kan börja med fastigheter, om man har disciplin och arbetar hårt. Men när du står inför din allra första fastighetsinvestering kan det kännas överväldigande. Här är en nybörjarguide som hjälper dig att göra ett klokt val när du väljer din första fastighet att investera i.
Vilken typ av fastighet ska man börja med?
Du måste kunna krypa innan du kan gå, du måste kunna gå innan du kan springa. Ska vi översätta det till fastighetsbranschen så betyder det att du ska börja med enfamiljshus. Vad är då ett enfamiljshus? Oftast består det av tre sovrum, två badrum och befinner sig i ett stadsdel för arbetarklassen.
Priset på huset bör ligga kring medianen eller precis under, där finns flest möjligheter att hyra ut dessutom finns köpkraften att köpa huset. Detta minskar risken, skulle du ha fel i din kalkyl så kan du lätt sälja huset igen och göra en exit. Dels är efterfrågan stor på enfamiljshus eftersom marknaden är större och privatpersoner köper hus via sina känslor, dels är stadsdelen attraktiv för köpare. Därför kan vi dra slutsatsen att enfamiljshus har lägst risk av alla fastighetstyper, men skalbarheten är sämre liksom avkastningen. Kostnaderna blir högre per hyresgäst och arbetstiden likaså.
Om du tycker det verkar för riskfyllt att investera direkt i fastigheter så kan du istället gå ihop med andra privatpersoner och finansiera fastighetsprojekt. Hos svenska plattformen Tessin.com kan du investera i fastigheter och få 7-13% ränta om året. Du bestämmer själv vilket fastighetsprojekt du ska satsa på och du slipper allt jobb med med projektering och förvaltning.
Bestäm din budget
Innan du börjar söka efter fastigheter är det viktigt att du har en klar och realistisk budget. Fundera över hur mycket kapital du har att investera och hur mycket du är beredd att låna om det behövs. Att ha en tydlig budget kommer att hjälpa dig att fokusera på fastigheter som ligger inom din prisklass och undvika överskridande av dina ekonomiska gränser.
Definiera dina mål
Vad är din huvudsakliga målsättning med fastighetsinvesteringen? Vill du generera passiv inkomst genom att hyra ut eller är du ute efter långsiktig kapitaltillväxt? Kanske en kombination av båda? Att ha tydliga mål kommer att vägleda dig i valet av fastighet och placering.
Vart ska du investera?
Det är avgörande att förstå den lokala fastighetsmarknaden där du vill investera. Hur ser utvecklingen ut? Är det en växande stad eller en stad med stabil ekonomi? Du bör även ta reda på hyresnivåerna, priserna på liknande fastigheter och områdets framtidspotential.
Om du ska investera i fastigheter är läget det allra viktigaste, det handlar alltid om läget. Fastigheter kan, trots att de ser identiska ut, ha olika värden baserat på läget.
Som fastighetsägare vill du såklart ha bästa läget, men hur vet var bästa läget är? För dig som investerar i fastigheter är bästa läget alltid där det finns stört efterfrågan på att hyra. Denna efterfrågan brukar hänga ihop med stabiliteten i den lokala ekonomin.
Vad är då en stabil lokal ekonomi? Normalt sett innebär det stabila och diversifierade arbetsgivare, butiker och affärer som går bra samt stabil eller växande befolkning i orten/staden.
Utvärdera fastighetens skick
När du har hittat potentiella fastigheter, se till att noggrant inspektera dem eller anlita en besiktningsman. Du vill undvika överraskningar som dolda fel eller strukturella problem. Ju bättre fastighetens skick är, desto mindre risker är det för din investering och avkastning på kapital.
Titta på avkastningen
Avkastningen på din fastighetsinvestering är nyckeln till framgång. Beräkna förväntade intäkter från hyresintäkterna och jämför med dina kostnader, inklusive ränta, underhåll och skatter. Målet är att uppnå en positiv kassaflöde och en acceptabel avkastning på din investering. Nyckeltal att titta på är avkastning på eget kapital och direktavkastning.
Gör en kalkyl innan du köper hyresfastigheten
För att göra en kalkyl på att köpa en hyresfastighet som investering behöver du ta hänsyn till flera faktorer, inklusive köp- och driftskostnader samt förväntade intäkter från hyror. Här är en grundläggande process för att göra en sådan kalkyl:
- Beräkna köpkostnaderna:
- Köpeskilling: Det pris du betalar för fastigheten.
- Eventuella förmedlingsavgifter eller andra avgifter vid köp.
- Kalkylera driftskostnader:
- Underhållskostnader: Beräkna kostnaderna för att underhålla fastigheten, inklusive reparationer, underhåll och eventuella renoveringar.
- Skatter och avgifter: Ta reda på fastighetsskatter och andra avgifter som du behöver betala.
- Försäkringar: Beräkna kostnaderna för fastighetsförsäkringar.
- Beräkna förväntade intäkter:
- Hyresintäkter: Skapa en uppskattning av hur mycket du kan förvänta dig att tjäna genom hyror varje månad. Detta kan baseras på nuvarande hyresnivåer och genomsnittliga vakansgraden i området.
- Vakansgrad: Ta hänsyn till att fastigheten inte alltid kommer att vara fullt uthyrd. Beräkna den förväntade vakansgraden baserat på marknadsförhållandena.
- Räkna ut nettointäkten:
- Subtrahera driftskostnaderna från de förväntade intäkterna för att få nettointäkten.
- Utvärdera finansiering:
- Om du behöver låna för att köpa fastigheten, ta hänsyn till räntor och amorteringar i din kalkyl.
- Beräkna avkastning:
- Beräkna den årliga avkastningen genom att dividera nettointäkten med ditt totala investerade kapital (inklusive eventuella lån) och multiplicera med 100 för att få det i procent.
- Riskbedömning:
- Ta hänsyn till riskerna, såsom potentiella vakanser, skador på fastigheten, ändringar i marknadshyror och räntor.
- Jämför med andra investeringsalternativ:
- Utvärdera den förväntade avkastningen på fastighetsinvesteringen jämfört med andra potentiella investeringar för att se om det är den bästa användningen av dina pengar.
Äga en hyresfastighet privat eller i bolag?
Beslutet om att äga en hyresfastighet privat eller genom ett bolag beror på flera faktorer och bör övervägas noggrant med hänsyn till din specifika situation, mål och juridiska och ekonomiska överväganden. Nedan följer några punkter att tänka på för att hjälpa dig att fatta ett informerat beslut:
- Skattekonsekvenser:
- I vissa länder kan det finnas skattemässiga fördelar med att äga fastigheter genom ett bolag. Bolag kan ha olika skattesatser eller skatteavdrag som kan vara fördelaktiga.
- Å andra sidan kan det finnas personliga skattefördelar för att äga fastigheter privat, som t.ex. möjligheten att dra av räntekostnader för lån kopplade till fastigheten eller att dra av kostnader för underhåll och reparationer.
- Ansvarsfrågor:
- Att äga fastigheter genom ett bolag kan ge en viss grad av ansvarsbegränsning. Om det uppstår juridiska problem eller skador på fastigheten kan ditt personliga ansvar vara begränsat till bolagets tillgångar.
- Att äga fastigheter privat innebär att du personligen är ansvarig för eventuella juridiska anspråk eller skador på fastigheten.
- Finansiering:
- Finansiering av fastigheter kan vara annorlunda för privatpersoner jämfört med bolag. Du kan ha olika tillgång till finansieringsalternativ, och räntor och villkor kan variera beroende på om det är privat eller bolagsfinansiering.
- Administration och hantering:
- Att äga fastigheter genom ett bolag kan innebära mer administration och formella krav, såsom att upprätthålla korrekt redovisning och följa bolagsrättsliga krav.
- Å andra sidan kan att äga fastigheter privat minska den administrativa bördan och ge dig mer flexibilitet när det gäller hantering av fastigheten.
- Långsiktiga mål och planer:
- Det är viktigt att överväga dina långsiktiga mål och planer för fastighetsinvesteringar. Ägande genom ett bolag kan vara mer fördelaktigt om du planerar att växa din fastighetsportfölj och hantera flera fastigheter.
- Om du bara planerar att äga en fastighet och inte har några planer på att expandera, kan det vara mer lämpligt att äga den privat.
Är det svårt att säga upp hyresgästen?
I Sverige regleras uthyrning av bostäder av Hyreslagen (1978:576), vilket innebär att det finns specifika regler för uppsägning av hyresavtal för bostäder. Att säga upp en hyresgäst i Sverige när man har en hyresfastighet och hyr ut tillsvidare kan vara en komplicerad process och det finns vissa lagstadgade skydd för hyresgästen. Här är några generella punkter att tänka på:
- Skälig grund för uppsägning:
- En hyresvärd måste ha en godtagbar anledning, en så kallad ”skälig grund”, för att säga upp en hyresgäst. Exempel på skälig grund kan vara att hyresgästen inte betalar hyran i tid, stör grannar eller försummar underhållsansvar.
- Formkrav för uppsägning:
- Uppsägningen måste göras skriftligt och följa vissa formkrav enligt lagen. Den måste innehålla vissa uppgifter, som exempelvis skälet till uppsägningen och en upplysning om hyresgästens rätt att överklaga.
- Uppsägningstid:
- Beroende på skälen till uppsägningen kan uppsägningstiden variera. För hyresavtal om tillsvidare gäller normalt sett en uppsägningstid på tre månader om inget annat avtalats.
- Hyresnämnden:
- Om hyresgästen inte accepterar uppsägningen eller anser att den inte är motiverad enligt lagen kan de överklaga till Hyresnämnden. Hyresnämnden är en myndighet som prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster.
- Skydd mot oskäliga uppsägningar:
- Det finns regler som syftar till att skydda hyresgäster mot oskäliga uppsägningar. Till exempel är det inte tillåtet att säga upp en hyresgäst på grund av diskriminerande skäl.
Sammanfattningsvis kan det vara en utmaning att säga upp en hyresgäst i Sverige, särskilt om hyresgästen har varit i fastigheten under en längre tid och uppfyller sina skyldigheter enligt hyresavtalet.
Säga upp hyresgäst som bor i egen villa
I Sverige ger Hyreslagen (1978:576) hyresgäster ett visst besittningsskydd när det gäller tillsvidareavtal för bostäder. Hyresgästen har rätt till besittningsskydd om de har bott i bostaden under en viss tid och uppfyller vissa kriterier. För hyresgäster som har bott i en bostad i minst 2 år och som inte har misskött sina hyresbetalningar eller orsakat störningar eller skador, gäller ett starkt besittningsskydd.
Om din hyresgäst har bott i din villa mer än 2 år och inte har misskött sina skyldigheter enligt hyresavtalet, så har de troligtvis ett besittningsskydd enligt Hyreslagen. Det innebär att du som hyresvärd inte kan säga upp hyresavtalet utan en godtagbar anledning och följa lagen om besittningsskydd för att säkerställa att uppsägningen är laglig.
Fastighetsförvaltning är viktigast
Sist men inte minst så hänger investeringen på hur duktig du är på att sköta fastigheten.
- Hur du själv underhåller och reparerar
- Hur du hanterar personal och underleverantörer
- Hur du håller i kostnader
- Om du kan hitta sätt och öka hyresintäkter och kassaflöde
Så gå ut och titta på hundra fastigheter, bland dessa kommer du antagligen hitta en deal som passar dig och dina planer. Lycka till!
Läs om hur du kan starta fastighetsbolag här.